SvenskSubsidiaritet Forskning och policy för adaptiv och distribuerad styrning
Ladda ner som PDF

Bostäder: vem bestämmer över byggandet, och för vem?

Långa köer, höga kostnader och stora skillnader

Den som söker hyresrätt i Stockholmsregionen fick 2025 vänta i genomsnitt nio år. Skillnaderna inom regionen är stora: drygt tolv år i Stockholms kommun, över tjugo år i innerstaden och omkring sex år i övriga kommuner i länet. Kötiden säger något om bristen, men inte allt. Många som står i kö har redan en bostad och vill byta, och kön mäter hur länge de som faktiskt fick ett kontrakt hade väntat.

Byggkostnaderna i Sverige hör enligt Konkurrensverket till de högsta i EU, även om jämförelser mellan länder är svåra att göra. Bostadsbyggandet svänger dessutom kraftigt med konjunkturen. I Stockholms län färdigställdes 2023 fler bostäder än något år sedan 1973, men byggandet minskade därefter när räntorna steg.

Socialstyrelsens senaste kartläggning, från 2023, räknade drygt 27 000 personer i hemlöshet, varav cirka 4 400 i akut hemlöshet. Det var något färre än vid kartläggningen 2017, men metoden hade delvis ändrats, så jämförelsen är osäker.

Varför bostäder är ett svårt fall för subsidiaritet

Planeringen av mark och bebyggelse hör redan i dag till de mest lokala besluten i Sverige. Kommunerna har planmonopol: de bestämmer genom detaljplaner var och hur det får byggas. Problemen på bostadsmarknaden går därför inte att förklara som en följd av att besluten fattas för långt bort.

Tvärtom pekar flera analyser på att den lokala nivån i det här fallet kan ha svagheter:

  • De som röstar är de som redan bor där. En kommuns väljare är dess nuvarande invånare. De som skulle vilja flytta dit har ingen röst i kommunens beslut. Det kan ge en slagsida mot att begränsa byggandet, särskilt i attraktiva områden.
  • Bostadsmarknaden är regional. Den som inte får bostad i en kommun söker i grannkommunen. Beslut i en kommun påverkar alltså andra, vilket enligt klassisk teori om flernivåstyrning talar för samordning på en högre nivå.
  • Olika regler i olika kommuner höjer kostnaderna. Byggkonkurrensutredningen (SOU 2015:105) menade att Sverige inte fungerar som en nationell byggmarknad, eftersom förutsättningarna skiljer sig mellan kommuner. Sedan 2015 får kommunerna i huvudsak inte ställa egna tekniska särkrav utöver de nationella byggreglerna.

Samtidigt styrs mycket av det som avgör bostadsmarknaden nationellt: räntor, kreditregler, skatter, subventioner och systemet för hyressättning. En SNS-rapport från 2021 fann att stigande markpriser direkt förklarar ungefär en tredjedel av prisökningen på bostäder, och pekade också på bristande konkurrens i vissa led av byggandet och på att hyressättningens utformning ger svaga incitament att hålla nere kostnader och gör att det befintliga beståndet används ineffektivt. Frågan om hyressättningen är politiskt omstridd.

Den cybernetiska läsningen

Ashbys lag säger att styrningen behöver kunna hantera den variation den möter. Bostäder visar att variationen finns på olika ställen och kräver olika svar:

  • Hushållens behov varierar lokalt, efter storlek, ekonomi, livsskede och önskemål. Här behövs lokal kunskap om vad som ska byggas och för vem, och fler vägar att bygga, till exempel för mindre byggherrar, kooperativ och självbyggare.
  • Byggreglerna vinner på att vara gemensamma. Att dämpa variationen i tekniska krav, så att samma hus kan byggas i alla kommuner, sänker kostnaderna. Det är ett exempel på att standardisering ibland är rätt svar.
  • Volymen avgörs regionalt och nationellt. Hur mycket som byggs totalt, och var, påverkas av regionala bostadsmarknader och nationell ekonomisk politik.

Subsidiaritet innebär här alltså inte att allt ska flyttas nedåt. Vissa beslut kan behöva flyttas uppåt, andra nedåt, och några kan behöva öppnas för fler aktörer.

Kvarstående problem

  • Inlåsning. Långa köer och ett bestånd som inte används fullt ut gör det svårt för unga att flytta hemifrån och för andra att flytta dit arbetet finns.
  • Höga kostnader. Mark- och byggkostnader, få anbud i vissa upphandlingar och begränsad konkurrens i delar av byggmaterialmarknaden bidrar.
  • Få vägar in. Bostadsproduktionen domineras av större aktörer. Mindre byggherrar, kooperativ och grupper som vill bygga för egen räkning har svårt att få tillgång till mark och finansiering.
  • Segregation. Under miljonprogrammet 1965–1974 byggdes omkring en miljon bostäder. Många av de områdena fungerar väl, men i en del av dem har låga inkomster och hög arbetslöshet koncentrerats. Orsakerna är flera: bostadsbeståndets sammansättning, flyttmönster, arbetsmarknad och hur nyanlända har bosatt sig.

Förslag

Förslagen är idéer att pröva, inte utvärderade lösningar.

Planering på initiativ från grannskapet

I dag kan den som vill bygga något som kräver ny detaljplan begära ett så kallat planbesked från kommunen. Förslaget är att även föreningar och grupper av boende ska kunna begära planbesked för förändringar i sitt område, till exempel för att komplettera med fler bostäder, lokaler eller mötesplatser. Kommunen behåller beslutanderätten, men boende får en formell väg att ta initiativ.

Regional samordning av bostadsbyggandet

Eftersom bostadsmarknaden är regional kan kommunerna i en region komma överens om gemensamma mål för bostadsbyggandet och följa upp dem öppet. En starkare regional planering skulle flytta en del av ansvaret för hur mycket som byggs uppåt, medan frågan om hur och vad fortsatt avgörs lokalt.

Fler som kan bygga

  • Tomträtt för gemenskapsprojekt. Tomträtt, där kommunen behåller marken och upplåter den mot en årlig avgäld, finns redan och används bland annat i Stockholm. Förslaget är att kommuner reserverar mark med tomträtt för kooperativ, byggemenskaper och ideella bostadsprojekt, med villkor om att bostäderna förblir överkomliga.
  • Stöd till byggemenskaper och självbyggare. Det är redan tillåtet att bygga själv, men många projekt kräver kontrollansvarig och annan kompetens. Kurser via folkhögskolor och komvux, rådgivning och gemensamma försäkringslösningar kan göra det lättare.
  • Kollektivhus och delat boende. Kollektivhus finns sedan länge i Sverige. Kommuner och bostadsbolag kan pröva att upplåta mark och lokaler för sådana projekt.

Små tillskott

Sedan 2014 får ett så kallat attefallshus byggas utan bygglov, efter anmälan till kommunen, och sedan 2020 får det vara upp till 30 kvadratmeter. Det bör utvärderas vilken roll attefallshus har fått för bostadsförsörjningen, och om reglerna kan utvecklas.

Återbruk av byggdelar

Kommunala eller regionala förråd där dörrar, fönster och andra byggdelar från rivningar tas tillvara kan sänka kostnaderna för mindre projekt och minska avfallet.

Invändningar

Säkerhet och kvalitet. Självbyggeri och mindre aktörer får inte leda till sämre säkerhet. Kontroller och krav på kompetens behöver finnas kvar.

Kommunernas ekonomi. Kommuner som säljer mark får intäkter som minskar om marken i stället upplåts med tomträtt. Å andra sidan ger tomträtt löpande intäkter.

Lokalt motstånd. Om boende får mer inflytande över planeringen kan det lika gärna användas för att stoppa byggande som för att främja det. Det är skälet till att förslaget om grannskapsinitiativ kombineras med regional samordning av volymerna.

Politiska vägval. Frågor om hyressättning, skatter och bostadsbidrag är omstridda. Den här sidan tar inte ställning i dem, men de påverkar bostadsmarknaden mer än de flesta förslag ovan.

Slutsats

Bostäder är ett exempel på att subsidiaritet inte är samma sak som decentralisering. Planeringen är redan lokal, och en del av problemen kan hänga ihop med just det: att de som redan bor på en plats bestämmer, att kommunernas olika krav höjer kostnaderna, och att bostadsmarknaden sträcker sig över kommungränserna. Samtidigt behövs lokal kunskap om vad som ska byggas och för vem, och fler aktörer som kan bygga. Det talar för gemensamma byggregler, mer regional samordning av volymerna och fler lokala vägar in i byggandet.

Källor

Sidan reviderades i september 2026 efter en faktagranskning. Tidigare versioner innehöll uppgifter som inte kunde beläggas.

© 2026 Svensk Subsidiaritet. Eget innehåll · CC BY 4.0

Svensk Subsidiaritet är ett svenskt forsknings- och policyprojekt inom styrning. Det bygger på Styrning som ingenjörskonst och utvecklar svenska tillämpningar av idéer som är kompatibla med Global Governance Frameworks.

Kontakt